網上不少資訊都表示投資房地產（買樓）能讓你成功移民，但事實日本不是傳統意義上的移民國家，亦根本沒有房地產投資移民簽證。
「想得這麼理想註定有劫數破壞甜夢一場」不好好認清事實的話你可能在投資買樓，或住在日本一兩年後才發現更新不了簽證，不能繼續留在日本。
不想賠了夫人又折兵，投資一大筆資金後才發現不能移民的話，就記住好好了解本文章為你講解的各種事項。
文章內容
首先了解移民日本的基本資訊
在解釋為甚麼買樓移民日本不是最理想的移民方法前，我們先簡單介紹一下投資移民日本的基本資訊。
投資移民需申請的「經營管理簽證」
正如開場白所述，日本並非傳統意義上的移民國家，並沒有投資移民簽證。要投資移民到日本，你需要申請經營管理簽證。
經營管理簽證是為在日本創業做老闆的外國人而設的簽證。打算買樓投資移民日本的話，你需要先在日本設立公司並注入資金，然後再以公司名義買樓。成功出租該住宅單位的話，你公司便能收取租金收入，而作為公司老闆的你便能藉此申請經營管理簽證移民到日本。
不過，當然不是所有公司的老闆的能成功申請經營管理簽證。要申請經營管理簽證，你的公司必須附合以下3個基本條件。
- 公司須有至少500萬円的資本金
- 公司須有實際業務
- 公司清晰的辦公地點
另外，你亦須聘請至少2名日本人或永住者員工，以及每月為自己支付20萬円以上的報酬。20萬円相當於日本上班族的基本月薪。假如老闆每月的報酬少於20萬円，入國管理局便可能會判斷你難以靠自己的公司養活自己，從而拒絕你的簽證申請。
申請到簽證後才是開始！至少還要堅持5年
以為申請到經營管理簽證便能鬆一口氣？想得這麼理想，當然又會有另一個劫數破壞這場甜夢。
其實申請經營管理簽證只是第一步，要真正移民到日本（入籍）你還需要在日本居住至少5年。如果不打算入籍，而是希望申請永住權，亦即是所謂的綠卡的話，你更需要在日本居住10年以上！
由於一般中小企業的老闆只能申請到有效期1年的經營管理簽證，這意味著你每年都要向入國管理局更新簽證。如果入國管理局認為你的公司沒有實際在經營，又或者難以經營下去的話，你便不能成功續簽。
要成功更新簽證，你公司需有一定收入
要成功更新經營管理簽證，你必須向入國管理局證明你的公司有在實際營運，並至少有足夠的營業額來支付自己的月薪。
入國管理局雖然沒有公開具體的數字，但一般而言你自己的報酬每月不能少於20萬円，否則連公司老闆都可能難以在日本生活，更遑論支付其他員工的工資。
另外，如果公司的純資産（資產－負債）為負數，亦即是資不抵債的話，入國管理局便可能要求你提交改善計劃書（事業収支改善計画書），確保你有計劃改善公司的業績。
買樓可以投資移民嗎？現實不是你想像中簡單
買樓投資移民的話，你雖然可以透過租金收入來營運公司，但若果只投資1個住宅單位收租的話，你的租金收入便可能不符合申請經營管理簽證的要求。以下我們會為你詳盡解析買樓投資移民為甚麼沒有想像中簡單。
購買1個住宅單位出租的話難以成功申請簽證
管理不動產當然可算是公司業務，實際上日本亦有不少不動產管理公司，為業主（房東）管理不動產出租的相關事宜。但若果你的公司只管理1個住宅單位，公司每月的營業額便難以說服入國管理局給你簽證。
以東京都內的房價計算，新建成的1人用單位約為3,500萬円；而這種單位的月租約為10萬円左右；扣上各種管理費、維修費用和稅金，每月的淨收入可能只得8萬円左右，根本不夠支付你自己每月20萬円以上的報酬。
要能讓租金淨收入能夠支付你自己的報酬，你需要一次過購買3個3,500萬円的單位，亦即是需要投資超過1億円的資金！要公司達到收支平衡的話你更需要投資更多！
經營民宿的話亦需盡量做到收支平衡
不放租，那麼經營民宿或Airbnb又可不可以？可以，但亦可能比你想像中復雜。
按照2018年開始實行的「民泊新法（住宅宿泊事業法）」，除了某些指定地區外，民宿每年最多只能營業180天，亦即是每個月15天左右。要達到每月營業額20萬円，就算你能確保每月15天都有客人入住，你民宿每天的房價都需在1.3萬円以上，相當於東京3～4星級酒店（飯店）的價錢。
再計上網上平台的手續費、各種消耗品的添置費用和清掃費用等，1晚的房價可能要在2萬円左右才能收支平衡！
當然你亦可以申請簡稱旅館業許可的「簡易宿泊所営業許可」，直接經營旅館。不過要申請這個牌照，你便需要添置各式各樣的設備以符合法例所需，這筆費用隨時可能上百萬円。
投資移民到日本的2個替代方法
既然買樓難以助你移民到日本，那麼有甚麼方法能讓你成功投資移民到日本？以下我們會為你講解2個可以讓你成功投資移民到日本的方法。
當然自行創業當然亦是方法之一。不過如果你本身沒有甚麼創業經驗，對創業又沒有想法，又對日本商業文化和習慣不太了解的話，創業的風險可能會太高，因此這裡先暫時不詳細這個方法。
透過「事業轉讓」把其他公司的現有業務買來營運
事業讓渡簡單來說便是把其他公司的事業或業務買（收購）回來，然後自行營運。收購的業務可以是一家拉麵店，居酒屋，甚至是髮型屋。透過事業讓渡，你可以該業務所需的資產和人手都買回來，所以你收購回來後便可以馬上開始營業。
另外，由於收購回來的是本身都已在營運的事業，透過事業轉讓來營運公司比自行創業更易達到收支平衡。
收購前，你可以向該公司了解清楚該業務實際的經營和收支狀況，確保沒有赤字才決定收購，這樣便能減低經營失敗的風險。
不過，由於收購的是經營狀況良好，並且是正在營運的業務，所以透過事業轉讓去移民日本可能比自行創業需要更多初期資金：可能是5,000萬，甚至是1億円！
不過，由於這種事業轉讓合約限期一般為5年，如果你不打算歸化（入籍）而打算住滿10年後才申請求住權的話，你須在合約完結前找到新工作，或是創立自己的新事業，以繼續留在日本。
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加盟到日本連鎖店創業
想節省初期資金的話，你亦可以考慮以加盟店的方式到日本創業並移民。只需要支付一筆200萬円的加盟費用，便可以利用該日本連鎖店的品牌開設自己的店舖。
由於開業和營運相關的技巧和知識都會由總部提供，你只需要安排人手和租用地方便能正式開業，比自行創業輕鬆得多。有些連鎖店更會提供設備租借的服務，開店所需的設備都可以租用而不需自行購買，能為你省下更多初期費用。
不過，透過加盟店創業亦不是完全沒有缺點。其中1個缺點是營運的自由度較低，例如是不能隨便更改產品內容。假設你開餐廳想吸引在日港人打算推出港式奶茶，你可能需要過五關斬六將，經過多番申請和審查才能成功。另外，產品或貨品的定價一般都由總部直接決定，就算是店主亦不能隨便自行減價。
除此之外，總部亦可能會要求你達成特定營業目標或完成某些營業配額，例如在各式節日前你需要賣出一定數量的節日產品。未能達成目標的話，總部便可能要求你進行改善；長時間未見改善的話更有可能被中止代理店契約！
總結
買樓收租雖然有機會助你申請到日本的經營管理簽證，但由於你需要有至少20萬的租金收入才能夠成功更新簽證，只投資1家住宅單位的話，租金收入便難以符合收入要求，導致你不能成功續簽。
為了成功更新簽證，你可能需要追加投資，前後可能合共需要超過1億円的資金才能成功投資移民到日本。
除了買樓移民外，你還可以利用其他方法移民日本，例如是透過事業轉讓把其他公司的現有業務買回來自己營運。所需的資金較少外，經營風險亦相對較低。
想知更多關於投資移民日本的資訊的話，可以經由此表格聯絡我們。
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