在日本求學或生活，租屋是首要解決的問題之一。然而，日本的租屋法規與許多地方不同，存在著一些特殊的法規和習慣。
作為外國人，了解這些法規不僅能幫助你順利租到理想的房子，還能避免在租屋過程中及入住後遇到不必要的麻煩和糾紛。
本文章將為你詳細介紹日本租屋法規，也會講解租約裡的相關注意事項，讓你在日本的租屋過程中更加順利。
文章內容
日本租屋相關的3部法律
為了保障房東和租客雙方的權益，日本設有完善的法律體系，合共3部法律來規範租賃市場。了解這3部法律不僅能讓你明白自己的權利，還能幫助你在租屋過程中遇到問題時知道如何尋求法律保護。
民法
民法是規管日本合約（契約）的基礎法律，對合約的成立條件、解除條件和合約相關費用等都有所規定。
由於租約也是合約的一種，理所當然地租約亦受民法規管。當租賃雙方發生糾紛，或者對某些事項沒有明確約定時，通常會依據民法來解決問題。
根據民法原則，合約雙方都應該處平等且公平的位置。不過，由於房東（事業者）與租客（消費者）之間在談判能力和信息持有量存在差距，只靠民法的話有可能對租客構成不公平，所以日本還制定了其他法律來保障租客的權益。
借地借家法
由於房東和租客可能存在信息和談判能力上的差距，為了保護租客的權益，日本政府制定了專門規範建築物和土地租賃合約的借地借家法。
借地借家法規定了建築物租賃契約的期間、更新和終止等各樣事項，而且其法規優先於民法，所以如果借地借家法和民法有衝突的話，一般以借地借家法為準。
除此之外，借地借家法還有稱為「強行規定」的條文，這項條文列明即使房東和租客之間達成了與借地借家法相異的協議，這些協議也會被當作無效。
舉例來說，就算租約上註明了房東可以隨時終止租約或拒絕續約，但由於這類條款和借地借家法相違背，就算雙方同意並簽署了該租約，這項條款也不會有效：沒有正當理由的話，房東原則上不能在租約期間內解約。
消費者契約法
消費者契約法主要規管事業者和消費者之間簽訂的合約，由於租約也是合約的一種，所以也受消費者契約法的規管。和借地借家法一樣，消費者契約法的條文也是優先於民法。
消費者契約法的條例主要保護消費者（租客）：假如房東或仲介以誤導或欺騙手法令你簽約，你也有權取消該租約。另外，租約內損害租客權益的條款也會根據消費者契約法而被視作無效。
不過，消費者契約法也有保障房東的條文：萬一你遲了交租的話，你需要向房東支付高達14.6％年利率的利息（約定遲延違約金）。
日本租約裡需要特別留意的6大事項
在日本簽訂租約時，有幾個重要的事項你需要特別注意。了解清楚這些事項可以避免在租住後發生不必要的糾紛甚至是損失。以下是簽約時你需要特別留意的6大事項。
租屋相關的各項費用
日本租屋涉及多種費用，這些費用一般都會在租約上記載清楚。租屋相關費用除了包括每月的租金和共益費（大樓管理費）外，還有押金（敷金）、禮金（礼金）、鑰匙交換費（カギ交換費）和清潔費等各項初期費用。
另外，租約會列明在退租時你需要支付的費用，也會註明押金是否能全額退還。
在簽約前好好掌握各種費用，便能夠提早作準備，同時也不需要擔心因各項費用問題而發生不必要的爭執。
租金的支付方式和期限等
在日本居住，每月按時支付房租是你作為租客的基本義務之一。房租通常是在每月提早支付，一般在每月的25～28日便需要支付下個月的租金。支付方式主要有銀行轉帳、信用卡扣款或是現金繳納3種。
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租約裡都會清楚列明租金的支付限期和支付方法，簽約前請先確認清楚並好好記下，以免入住後忘記支付房租。
萬一遲繳房租的話，發現後請馬上聯絡房東，並盡快補繳房租。另外，根據日本的消費者契約法，房東可向你追討年利率高達14.6%的約定遲延違約金。屢次欠租的話房東更有可能以未有履行合約義務而提前終止租約。
租約期間和續約條件
由於借地借家法中列明合約期間短於1年的租約將被視為沒有期限的租約，房東為了保障自身權益，日本房間的租約一般都是以2年為期。到期後還想繼續租住的話你便需要和房東談續約。
租約內一般都會列明租約到期後的更新方法。另外更新時，房東和你都可以根據周邊房價和物價，大樓狀況等都調整租金。
不打算續約的話，你便需要按照租約中記載的方法向房東作解約通知，也需要提前通知房東。未有通知房東的話， 根據借地借家法的規定，你的租約會自動生效，而你亦需要支付租約內列明的更新費用。
一般而言，你需要在解約的1～2個月前通知房東。另外，租約也會列明你是否需要支付提早解約金。
原狀回復義務等退居時的條件
原狀回復義務是指在退租時，你需要將房間恢復到入住時的狀態。房間的設備有任何破損的話，修理或清潔的費用便可能直接從你的押金中扣除。
不過，正常使用導致的老化，例如是牆紙（壁紙）因日照而自然變色等並不包含在原狀回復義務內，不需要由你負擔。
另一方面，因違犯租住規則而導致房間內的設備損毀，例如是因擅自飼養寵物或吸煙（抽菸）而令壁紙變色，又或是在搬家時不小心弄傷壁紙或地板等等的話，你便需要履行原狀回復義務，向房東支付維修或清理的費用。
另外，房間本來有的家具和設備也會按照該設備的耐用年數而折舊。各項設備的耐用年數和不設耐用年數的設備都會記載在租約中，在簽約前記住好好確認清楚，以免退租時發生不必要的爭執。
禁止事項
日本租約中通常會明確列出各種禁止事項，違反這些事項的話你有可能因為違約而遭解約，甚至被要求賠償。常見的禁止事項包括以下8項：
- 禁止分租與他人，或與他人合住；也不得擅自經營Airbnb等
- 禁止飼養寵物
- 禁止在室內吸煙
- 禁止裝修或改造房間
- 禁止演奏樂器，又或者製造噪音騷擾其他住戶，特別是在晚上10點後
- 禁止在走廊、電梯大堂或露台等租約訂明的公共地方放置私人物品
- 禁止放置危險品
- 禁止在沒有通知房東或管理公司的情況下長期不在房間
如果你有特殊的要求，例如是必須飼養寵物或演奏樂器的話，請記得要在入住前先向房東報告，並尋求房東的同意。另外，如果因為結婚、同居或小孩出生等原因家中會多住個人的話，你也需要向房東報備和申請。
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水電煤氣上網等相關規定
日本大部分房間都需要你自己安排水電煤氣，所以在入住後，你需要自行聯繫附近的水務局、電力公司和煤氣公司等開通各項服務。某些房東可能已與供應商簽訂合約，你只需要以自己的名義登記後便能開始使用。
網路方面，雖然現時越來越多房東都會提供免費Wi-Fi，但想要較高速的寬頻上網服務的話，你便需要自行申請。由於大樓未必配備所有寬頻上網供應商的網路設備，你可能只能夠使用某幾家供應商的服務。
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利用租約規定外的供應商的話，一般而言都需要進行加設網路設備的工程。這種工程一般都需要房東的許可，在沒有取得許可的情況下擅自進行工程的話，你可能因為違反租約而被解約，甚至被追討賠償。
總結
了解日本的租屋法規對於在日本生活的外國人來說至關重要。雖然日本租屋的相關法律，例如借地借家法和消費者契約法都傾向保障租客的權益，但若果你屢次違反租約，例如是沒有準時履行繳納房租的義務，房東也可能提前終止你的租約，甚至要求你賠償其損失。
為了避免在入居後和房東或管理公司發生不必要的爭執，在簽訂租約前請務必要好好確認清楚租賃合約和重要事項說明書的各項條款。特別是關於租金與初期費用的詳細、支付方式和期限的相關條款。
遇上不明白的條款，請記得向房東或仲介查詢清楚；對自己的日語沒信心的話，不妨利用有服務外國人經驗的仲介公司，又或者請朋友為你翻譯。